（原标题：差异化二手房市场：北京、郑州某热门住宅区售出一套房子，有房卖一年无人问津）
在存量房时代，二手房市场逐渐占据主导地位，更好地反映了房地产市场的真实情况。复工复产以来，全国多个城市二手房价格普遍同比上涨，甚至超过了同期新房价格。但真实情况如何，二手房是量价齐升，还是无价之宝？住房流动性是存量房市场交易活动的主要表现之一。高流动性意味着高市场活跃度，反之亦然。
9月，上海二手房单月成交量创四年新高，优势房挂牌周期仅为1至2周；郑州二手房价格下行周期较长，部分房屋挂牌一年未成交；廊坊二手房价格从高位减半，上市半年勉强低价成交……日前，《每日经济新闻》记者对二-北京、上海、廊坊、郑州、沉阳等地的二手房市场发现，市场也呈现出明显的分化。
记者在调查中发现，住房流动性最高的城市主要是一线城市和一些实力雄厚的二线城市，其中长三角城市占据了前十名的六席。
从具体城市层面来看，一线城市的住房活动指数明显高于二、三线城市。京沪广深等一线城市进入存量房市场，在需求支撑下，二手房活跃度明显高于二、三线城市；成都、西安等部分省会城市，以及嘉兴、宁波等受上海环线影响的城市，二手房需求也较为活跃。
根据贝壳研究院测算，2020年9月一线城市二手房流动性指数为85.16，环比下降0. 3%； 21个二线城市二手房挂牌量平均流动性指数81.06，环比下降1.0%； 8个三线城市二手房流动性指数平均为81.05，环比下降1.6%。
全国楼市区域分化明显。部分地区二手房流动性较高，而部分地区则持续低迷。二手房流动性指数较低的城市包括廊坊(71.24）、南昌(72.75）、沉阳(77.2< @3）、郑州(77.92）等。南昌、郑州等城市以新房交易为主，二手房市场相对不活跃。而沉阳、长春等东北地区城市指数排名较低与近几年东北地区人口外流和整体住房需求萎缩有关。
从二手房挂牌流动性指数环比变化趋势来看，9月涨幅较大的城市主要是厦门（0.70%）、青岛（0.68 %)、西安(0.56%)、嘉兴(0.51%)、济南(0.56%)@>18%)等。环比下降的有沉阳（-3.91%）、石家庄（-3.27%）、廊坊（-2.82%）、惠州（-2.@ >71%) 和其他城市。
易居研究院智库中心研究主任闫跃进曾对《每日经济新闻》记者表示：“二线城市的二手房增幅并没有增加，扩张表明表示本轮房价调控的重点主要围绕二线城市，各地对房地产交易秩序的管控更加严格，将使市场预期更加稳定。”
上海：单月成交量创四年新高 优势房挂牌周期1~2周
上海的“金九”很好。上海链家数据显示，9月份，全市二手房销售3.万套，环比增长4%，同比增长46%；交易金额1103亿元，环比增长8%，同比增长70%。平均总价和成交均价分别为353万元/套和42088元/平方米，环比增长4%。 %和5%，同比分别增长16%和10%。
易居、中原、链家等机构的数据显示，上海二手房成交量上一次出现单月前缀“3”的情况，仍是2016年9月。
《每日经济新闻》记者在调查中发现，即使在上海郊区，二手房也保持着较高的人气。绿地时代名宅，二手房挂牌、看房、交易如火如荼。疫情好转后，房东几乎每周都会接到中介电话询问是否愿意出售。
然而，即便是在这个“卖不愁”“领域内”，成交的核心还是价格。专门做这个小区的中介张小平（化名）告诉记者，“只要价格稍微有优势，一两周就能卖掉。”
如果挂牌价格太高。他举了一个例子。 “小区62平左右的成交价一般在130万到135万元之间，有房子在挂牌，从150万元跌到145万元，再到140万元，还没卖呢。”
上海市中心的交易更加火爆。紧邻南京西路和人民广场的仲恺城光9月单店售出3套。经纪人刘琦（化名）表示，“这次的表现非常好。今年以来，客流源源不断，观看量也很大，没有人关心同小区的拆迁房。”选择市区二手房的客户，往往更看重环境和品质，除非搬迁房屋的价格有吸引力，否则最快要1-2个月才能成交。就看命运了。”
与同线城市相比，嘉兴看似是一个非常不起眼的城市，但在房地产市场上，由于政策限制，它承担了上海和杭州的大量住房需求，疫情之后更是如此。这样。刘奇说，“前段时间全公司一天能卖出20多套，现在市场逐渐趋于稳定，一天卖出多少套主要看价格。以嘉园东方城为例。比如目前有中小户型的二手房客户，但几乎没有房子在售。”
北京：二手房网上签约量创季度新高，一套热门小区可卖一套
疫情过后，北京楼市成为全国“最火爆”的市场之一。再加上二手房，报复性消费似乎也迎来了。
“现在小区里只有一套一居室公寓在售，基本卖一套。当记者询问北京中关村稻香园小区挂牌情况时，中原地产杨帆表示，“小户型一居室的销售非常快，一般1-2个月内，非常火爆。 .而且单位越小，销量越好，不用担心没有客户。”
成交数据也印证了北京二手房市场的火爆：据北京中原地产统计，9月北京二手房成交量为17259套，月度第二高今年，仅次于今年5月的17,309台。套;比8月份增加1202套，增幅7.5%，同比增长40%。
值得注意的是，北京的在线签名数量已连续5个月超过1.6。根据诸葛搜房数据，9月份北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4%。
今年三季度，北京二手房网上签名量4.97万套，创2018年以来季度新高。
实际上，从2017年下半年到现在，除了最近5个月（即今年5月到9月）外，只有2018年5月和2019年3月，月在线签名超过了1. 60,000 个单位。线上签约方面，近5个月北京二手房成交水平较高，市场呈现2017年“3月17日”新政以来的最佳表现。
从市场实际成交量来看，根据我爱我家北京交易数据，2020年9月北京经纪机构签订的二手住宅合同数量环比- 8 月环比下降 7.27%，但与 2019 年 9 月相比大幅增加 56.20%。
贝壳研究院认为，上海和北京是典型的存量房市场，二手房需求比较旺盛；成都、西安等强省会城市，以及嘉兴、宁波等受上海利好影响，二手房需求也较为活跃。
结合房价指数和住房流动性指数的二维象限分析表明，虽然北京、上海、深圳等城市的住房流动性指数较高，但房价水平并不低，属于典型城市高流动性和高房价。对于年轻人来说，流动性大、房价高的城市是不错的选择。此类城市包括成都、西安、嘉兴、武汉、青岛、佛山等8个城市。
郑州：二手房价格下跌周期拉长，挂牌一年未成交
女士。在郑州核心地段黄河路拥有一居室的钱某最近打算换更大的房子。她突然不关心楼市了。发现自己手里的房子在不断贬值，好尴尬。
“2019年底，我和搬进来的新邻居聊天，他从别人那里买了和我同类型的房子，当时总价是66万元。 前两天开始想换房子，结果发现我们小区比我大10平米的房子挂牌价才65万元。 "
女士。钱某还告诉《每日经济新闻》记者，她在这个小区的朋友和她是同类型的公寓，一年多以前就已经放好了，至今没有成交。
国家统计局的宏观数据也反映了郑州二手房市场的低迷局面。 2020年以来，郑州2月份二手房价格同比仅保持0涨幅，其余月份环比和同比均出现回落。 12 月7.7 月一直下降到 12 月4.8 月 9。
二手房价格的低迷也体现在流动性上。根据贝壳研究院数据，郑州二手房流动性指数为77.92，位于报告底部。
郑州21世纪地产店老板刘光强告诉记者，在他的观察中，郑州的二手房市场确实处于低迷状态：“从去年开始，郑州的二手房市场已经表明价格下跌，交易周期拉长。”
“郑州目前的限购在一定程度上限制了需求。郑州市场正在从刚需向改善需求过渡，但大部分二手房是刚需，所以行情不太好。”
此外，新房供应充足也挤压了郑州的二手房市场。贝壳研究院分析师闫金强告诉《每日经济新闻》记者：“郑州房屋挂牌流动性低，是因为郑州新房供应充足，购房者普遍偏爱新房。”
科瑞数据显示，截至2020年8月末，郑州商品房存量933.64万平方米，同比增长373.96% 1万平方米，增长69%。
郑州统计局官网数据还表示：“（2020年上半年）房地产开发投资增长较快。随着疫情防控和复工复产的有效推进，疫情期间积压的住房需求得到释放，房地产开发投资快速增长，上半年全市房地产开发投资增长5.3%，增幅1.比一季度3个百分点。”
廊坊：二手房价格高峰期减半，有半年挂牌、低价成交
贝壳研究院的报告显示，在统计的所有城市中，廊坊二手房9月流动性垫底，只有7个1.24个，反映了目前相对平静的第二个情况-手住房交易市场。
廊坊作为北京周边的重点城市，也上演了与燕郊类似的房价上涨。
根据安居客历史房价统计，廊坊整体房价已从2016年初的7000元/平方米飙升至2017年5月的20000元/平方米。
曾在廊坊多个房地产项目工作过的销售人员李成（化名）告诉《每日经济新闻》记者：“当时房地产市场真的很火，一个月的价格是一年之内几乎翻了一番。浪潮来了，越涨越买，比现在的生意好很多。”
家住廊坊的陈瑶向《每日经济新闻》记者描述了自己亲身体验的廊坊楼市：“价格波动太大，直接砍了一半。2017年我们小区还是关门的到2万元/平方米，现在二手房只能卖到1.3万元/平方米左右。”
降价一半源于2017年6月的限购政策。当时廊坊发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，指出非本地购房者三年，持有上述社保或纳税证明的，限购一套住房；已拥有两套或两套以上住房的本地户籍人员，将暂停在本地购房。
这使得来自北京的泛滥需求不可能在这里落地。之后，仅以本地需求为主的廊坊楼市一夜之间进入寒冬。如今，廊坊二手房成交均价维持在13000元/平方米左右。
陈瑶说：“我身边有朋友在卖房子，挂了半年多才勉强成交。看现在的情况，估计要跌了。”
不过，作为本地居民，陈瑶还是表达了对廊坊长期楼市的信心：“现在我们廊坊的房价基本稳定，未来几年我也打算买房因为新机场、雄安新区等地区的建设，将带动廊坊的产业投资和区位发展，另外，龙头房企也陆续布局廊坊，我认为随着中国人均收入的提高廊坊，改善的需求会不断增加。”
“廊坊毕竟位于京津走廊的C位，地理位置得天独厚。”陈瑶笑道。
沉阳：调控政策效果“立竿见影”，挂牌房屋已超过11万套。
9月6日，单一政策让全国聚焦沉阳。沉阳市房地产局、自然资源局、公积金管理中心等9部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出“加强土地市场监管，加快项目建设” ，完善商品房销售管理，严格差别化信用税收政策”，确保房地产市场健康稳定发展。
在信贷方面，政策规定个人购买首套商品住房首付比例必须严格执行不低于30%郑州二手钢结构出售，第二套商品住房首付比例已增加到50%；首付必须一次性支付，禁止分期付款和首付贷款；个人住房转让增值税免征期由2年调整为5年，打击投机性需求。
不可否认，沉阳房价在一段时间内大幅上涨。国家统计局数据显示，6月份沉阳新建商品住宅销售价格指数同比上涨8.7%。全市排名第9；二手房销售价格指数上涨10.4%，位居全国第三。 7月份，新建商品房销售价格指数同比上涨9%，二手房上涨10.3%，与6月份数据基本持平。 8月份，沉阳新房和二手房价格同比仍分别上涨9.2%和9.4%。
调控效果立竿见影，闫金强说：“沉阳9月份住房流动性指数排名靠后，这与购房需求不足有一定关系。近5年常住人口沉阳一直保持在830万左右，整体变化不大。环比下降 3.91%。”
壳牌报告中也描述了监管的力量：7月以来，中央和地方两级加大监管力度，深圳、宁波、南京等十多个城市相继出台政策遏制房价过热。房地产市场。相应地，这些城市二手房市场的成交活跃度也有所下降。例如，8月份深圳房源挂牌流动性指数环比下降5.09%郑州二手钢结构出售，9月份沉阳二手房挂牌流动性指数下降3.@环比 > 91%。 ，跌幅为当月最大。
《每日经济新闻》记者查看壳牌二手房平台发现，目前沉阳二手房挂牌量已达94875套，超过郑州和北京的94875套。
闫金强向记者描述了健康的流动性状况：“健康的流动性指标应该处于高位，变化不大，即保持高位，趋势稳定。”
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